Aktuelle Immobilienpreise in Freiburg – Marktübersicht und Entwicklungstrends

Freiburg im Breisgau zählt weiterhin zu den begehrtesten Standorten auf dem deutschen Immobilienmarkt. Die hohe Lebensqualität, die ausgezeichnete Infrastruktur und die konstant starke Nachfrage beeinflussen die Preisstruktur maßgeblich. In diesem Beitrag erhalten Sie eine fundierte Übersicht über die aktuellen Preisniveaus, wesentliche Einflussfaktoren sowie praxisnahe Hinweise für Eigentümer sowie Kauf- und Mietinteressenten. 

Aktuelle Preisübersicht

(Alle Angaben sind als Durchschnittswerte zu verstehen, wobei regionale Abweichungen möglich sind.)

Wohnungen zum Kauf: Der Durchschnittspreis für Eigentumswohnungen lag im dritten Quartal 2025 bei rund 5.126 €/m². Dies entspricht einer Preissteigerung von rund 1,7% im Vergleich zum gleichen Quartal im Vorjahr.

Häuser zum Kauf: Noch deutlicher ist der Preisanstieg bei Einfamilienhäusern. Der aktuelle Preis liegt bei ca. 5.072 €/m² (3. Quartal 2025), was einem Anstieg von rund 4,3 % entspricht.

Wohnungen zur Miete: Auch die Mietpreise für Wohnungen sind gestiegen. Im dritten Quartal 2025 liegt der durchschnittliche Mietpreis bei 14 €/m² – ein Anstieg von 5,7 %.

Häuser zur Miete: Bei den vermieteten Einfamilienhäusern liegen die Preise aktuell bei ca. 15,15 €/m². Das entspricht einer eher moderaten Steigerung von 0,9 %.

Diese Werte unterstreichen das gehobene Niveau des Freiburger Immobilienmarktes – sowohl im Kauf- als auch im Mietsegment.

Wesentliche Einflussfaktoren auf die Immobilienpreise

Lage und Mikrostandort

Die Lage ist ein entscheidender Faktor für die Preisgestaltung. Insbesondere gefragt sind Stadtteile mit exzellenter Anbindung an den Stadtkern, an öffentliche Verkehrsmittel wie die Straßenbahn sowie an wichtige Verkehrsknotenpunkte. Zu den beliebtesten und teuersten Wohnlagen Freiburgs zählen die Altstadt, die Wiehre und Herdern. Sie bieten eine historische Bausubstanz, charmante Altbauwohnungen und eine hervorragende Anbindung an Kultur, Gastronomie und Einkaufsmöglichkeiten. Ebenfalls stark nachgefragt sind die Stadtteile Stühlinger und Neuburg, die durch ihre Zentrumsnähe und gute ÖPNV-Anbindung überzeugen. Für Personen, die eine ruhige Lage bevorzugen, aber dennoch in der Nähe der Stadt leben möchten, bieten sich die Stadtteile Vauban, Littenweiler oder Günterstal an. Diese zeichnen sich durch eine Vielzahl an Grünflächen, eine familienfreundliche Atmosphäre und teilweise einen hervorragenden Ausblick auf den Schwarzwald aus. In Randlagen wie Hochdorf, Tiengen oder Opfingen sind die Preise hingegen moderater. Käufer schätzen dort großzügige Grundstücke und ein eher dörfliches Umfeld bei gleichzeitig guter Anbindung an die Stadt. Ruhige Wohnlagen mit attraktiven Blickbeziehungen, etwa ins Grüne oder über die Stadt, weisen demgegenüber signifikant höhere Quadratmeterpreise auf.

Angebot und Nachfrage sowie begrenztes Bauland

Freiburg ist von eingeschränkten Erweiterungsmöglichkeiten geprägt, da die Stadt durch Landschaftsschutzgebiete und Umweltzonen begrenzt wird. Aufgrund der begrenzten Verfügbarkeit von Bauland ist das Neubauangebot begrenzt. Gleichzeitig übt Freiburg eine starke Anziehungskraft auf Studierende, Fachkräfte, Pendler und Familien aus, was zu einer hohen Nachfrage und einem anhaltenden Preisdruck führt.

Zinsniveau und Finanzierungsmöglichkeiten

Die Konditionen für Baufinanzierungen beeinflussen die Kaufkraft potenzieller Käufer nach wie vor erheblich. Nach den signifikanten Zinsanstiegen der vergangenen Jahre haben sich die Bauzinsen inzwischen auf einem moderateren, aber immer noch höheren Niveau eingependelt. Aktuell bieten viele Banken wieder etwas flexiblere Konditionen an, was zu einer leichten Belebung des Marktes geführt hat. Die Finanzierung von Immobilien ist derzeit anspruchsvoller als in der Niedrigzinsphase. Käufer müssen mit höheren monatlichen Belastungen rechnen und in der Regel mehr Eigenkapital nachweisen. Förderprogramme – wie die der KfW für energieeffizientes Bauen und Sanieren – gewinnen daher weiter an Bedeutung. Auch die Bonitätsprüfung und die Eigenkapitalquote sind entscheidende Kriterien, die darüber bestimmen, ob ein Immobilienvorhaben realisierbar ist.

Objektzustand, Ausstattung und Energieeffizienz

Der Zustand der Immobilie hat unmittelbaren Einfluss auf den Preis. Altbauten mit Sanierungsbedarf weisen oft einen Preisabschlag auf, während modernisierte Objekte mit hochwertigen Ausstattungsmerkmalen – wie modernen Bädern, hochwertigen Böden, Aufzügen oder Balkonen – sowie einer hohen Energieeffizienz (z. B. Dämmung, moderne Heiztechnik, erneuerbare Energien) deutlich attraktiver bewertet werden. Dies gilt gleichermaßen für Kauf– und Mietobjekte.

Marktstimmung und wirtschaftliche Rahmenbedingungen

Die allgemeine wirtschaftliche Lage, Prognosen zum Arbeitsmarkt, Zuzugszahlen sowie demografische Entwicklungen beeinflussen die Stabilität und Dynamik des Immobilienmarktes. In einem wirtschaftlich stabilen Umfeld mit sicherer Beschäftigung und Zuwanderung bleibt die Nachfrage robust.

Empfehlungen für Eigentümer sowie Kauf- und Mietinteressenten

Für Eigentümer:

• Marktgerechte Wertermittlung: Eine realistische Wertermittlung unter Berücksichtigung von Lage, Zustand und Ausstattung ist dabei von entscheidender Bedeutung. Ein zu hoher Angebotspreis kann potenzielle Interessenten abschrecken oder zu längeren Vermarktungszeiten führen.
• Attraktive Präsentation und gezielte Aufwertung: Kleine Renovierungen, professionelle Fotos, virtuelles Homestaging oder optimierte 3D-Grundrisse steigern die Attraktivität Ihrer Immobilie und können den Verkaufspreis erhöhen. Insbesondere energetische Modernisierungen und Maßnahmen zur Barrierefreiheit tragen zur Wertsteigerung eines Objekts bei und rechtfertigen häufig höhere Verkaufspreise.
• Zielgruppenorientierte Vermarktung: Die Ansprache der relevanten Zielgruppe – sei es Familien, Studierende oder Paare – sollte sich an Lage, Ausstattung und Marketingstrategien orientieren. Zusatzangebote wie Stellplätze oder Fahrradabstellräume können die Vermarktung zusätzlich unterstützen.
• Timing und Marktlage beachten: In Phasen sinkender Zinsen oder steigender Nachfrage kann ein frühzeitiger Verkauf sinnvoll sein. Auch in ruhigeren Marktphasen sind Immobilien in guter Qualität nachgefragt.

Für Kauf- und Mietinteressenten:

• Gesamtkosten realistisch einschätzen: Neben dem Quadratmeterpreis sind Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notar- und Maklergebühren sowie Rücklagen für Instandhaltung und Sanierung zu berücksichtigen. Bei Mietobjekten sind Nebenkosten, Heizkosten und mögliche Modernisierungsumlagen in die Kalkulation einzubeziehen.
• Zukunftsfähigkeit der Immobilie prüfen: Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung zukünftige Energiekosten, mögliche Entwicklungen in Bezug auf Lärm oder Verkehr sowie die Stabilität der Infrastruktur (Verkehrsanbindung, Versorgung, öffentliche Einrichtungen). Diese Faktoren beeinflussen den Wohnwert langfristig.
• Flexibilität und Kompromissbereitschaft zeigen: Immobilien in Toplage sind rar. Es empfiehlt sich, Prioritäten zu setzen, beispielsweise bei der Wohnfläche oder Ausstattung, um eine langfristige Wertsteigerung zu erzielen.
• Soliden Finanzierungsplan erstellen: Berücksichtigen Sie bei Ihrer Planung auch Zinsänderungsrisiken und unerwartete Kosten, wie Renovierungen. Eine solide Eigenkapitalbasis bietet zusätzliche Sicherheit.

Ausblick auf die Marktentwicklung

Die Immobilienpreise in Freiburg werden aller Voraussicht nach auf einem stabil hohen Niveau verbleiben, mit moderaten Steigerungen. Die anhaltend hohe Nachfrage ist auf die attraktive Stadtstruktur und den Zuzug in Ballungsräume zurückzuführen. Allerdings könnten steigende Baukosten, Zinsunsicherheiten und regulatorische Vorgaben das Wachstumspotenzial begrenzen. Für Käufer sowie Mieter könnte sich in besonders gefragten Segmenten eine leichte Abkühlung zeigen, während gut gepflegte und modernisierte Immobilien weiterhin eine begehrte Nische darstellen.

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